Nieuregulowany stan prawny nieruchomości stanowi poważny problem praktyczny w obrocie prawnym. Niejednokrotnie dochodzi do sytuacji, w których nieruchomość pozostaje w faktycznym władaniu tej samej rodziny przez wiele lat, a nawet pokoleń, pomimo braku formalnego tytułu prawnego. Tego rodzaju rozbieżność pomiędzy stanem prawnym, a stanem faktycznym istotnie utrudnia lub wręcz uniemożliwia dokonanie szeregu czynności prawnych, w szczególności sprzedaży lub darowizny nieruchomości, przeprowadzenia czynności geodezyjnych, czy prawidłowego uregulowania kwestii spadkowych. Jednym ze sposobów, przewidzianych przez obowiązujące przepisy prawa, uregulowania powyższych rozbieżności  jest nabycie prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia.

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości to sposób nabycia prawa własności nieruchomości przewidziany w przepisach Kodeksu cywilnego, polegający na jej długotrwałym samoistnym posiadaniu. Nabycie własności w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa po upływie ustawowego terminu, jednak dla skutecznego potwierdzenia tego prawa w obrocie prawnym konieczne jest uzyskanie prawomocnego postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie nieruchomości.

Jakie warunki trzeba spełnić?

Aby doszło do zasiedzenia nieruchomości, konieczne jest łączne spełnienie określonych w przepisach przesłanek:

• posiadanie samoistne czyli faktyczne władanie nieruchomością jak właściciel,
• nieprzerwana ciągłość posiadania przez wymagany ustawowo okres,
• upływ odpowiedniego terminu przewidzianego w ustawie.

Posiadanie zależne oparte na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia, co do zasady nie stanowi posiadania samoistnego przez co nie prowadzi do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia.

Terminy zasiedzenia nieruchomości

Długość wymaganego okresu posiadania nieruchomości zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza:

• 20 lat (dobra wiara): termin ten ma zastosowanie wówczas, gdy posiadacz pozostaje w usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości, a okoliczności sprawy nie dają podstaw do przyjęcia, że mógł lub powinien wiedzieć o braku tytułu prawnego;
• 30 lat (zła wiara): dotyczy sytuacji, w których posiadacz ma świadomość, że nie jest właścicielem nieruchomości, bądź przy zachowaniu należytej staranności mógł w łatwy sposób ustalić brak przysługującego mu prawa własności (np. w przypadku objęcia nieruchomości w posiadanie bez zachowania wymaganej formy aktu notarialnego lub poprzez zajęcie części gruntu należącego do osoby trzeciej).

Jak przebiega sprawa o zasiedzenie?

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości toczy się przed sądem rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. W toku sprawy sąd analizuje m.in. charakter posiadania, jego nieprzerwalność, długość okresu posiadania oraz przedstawione dowody z dokumentów czy zeznania świadków.

Pomoc Kancelarii Piskorek w sprawach o zasiedzenie

Sprawy o zasiedzenie nieruchomości są często skomplikowane i wymagają dokładnej analizy stanu faktycznego oraz prawnego. Kancelaria Piskorek świadczy kompleksową pomoc prawną w sprawach o zasiedzenie nieruchomości, w tym:

• ocenę możliwości nabycia własności przez zasiedzenie,
• przygotowanie i złożenie wniosku do sądu,
• reprezentację klientów w postępowaniu sądowymS.

Każdą sprawę analizujemy indywidualnie, z uwzględnieniem stanu faktycznego oraz dokumentów dotyczących nieruchomości.

Zapraszamy do kontaktu w celu oceny Państwa sytuacji prawnej.