Nieruchomość mieszkalna w firmie — amortyzacja, koszty eksploatacyjne i podatek od nieruchomości
Zakaz amortyzacji to fakt. Od 1 stycznia 2023 r. odpisy amortyzacyjne od budynków i lokali mieszkalnych nie stanowią kosztów uzyskania przychodów — ani w PIT, ani w CIT . Nawet jeśli wpiszesz mieszkanie do ewidencji środków trwałych, nie obniżysz dzięki niemu podatku ani o złotówkę. Co jednak wrzucisz w koszty? Wydatki eksploatacyjne — media, internet, czynsz, drobne remonty — ale wyłącznie proporcjonalnie do powierzchni wydzielonej do prowadzenia działalności gospodarczej. Jeśli mieszkanie ma 80 m², a biuro zajmuje 16 m², klucz powierzchniowy wynosi 20% i tyle procent rachunków zaliczysz w koszty. Uwaga na podatek od nieruchomości. Część lokalu przeznaczona na działalność gospodarczą podlega wyższej stawce — w 2026 r. maksymalnie 33,10 zł/m² zamiast 1,15 zł/m² dla lokali mieszkalnych. Przy 16 m² biura to różnica rzędu 500 zł rocznie — niewielka, ale warto o niej wiedzieć.Samochód osobowy w firmie — formy finansowania, limity kosztowe i odliczenie VAT
Przy samochodzie osobowym kluczowe są dwie zmienne - sposób użytkowania (firmowy czy mieszany) i rodzaj napędu (emisja spalin). Od 2026 roku kryteria ekologiczne drastycznie obcięły przywileje tradycyjnych aut spalinowych.
Nowe limity wartości (amortyzacja i leasing) spowodowały, że do kosztów uzyskana przychodów zaliczysz raty lub odpisy tylko do wartości pojazdu wynoszącej:
100 000 zł – dla aut spalinowych i klasycznych hybryd, których emisja CO2 jest równa lub wyższa niż 50 g/km.
150 000 zł – wyłącznie dla aut z emisją poniżej 50 g/km (w praktyce tylko niektóre hybrydy typu plug-in).
225 000 zł – bez zmian dla aut w 100% elektrycznych (BEV) oraz wodorowych.
Koszty eksploatacji (użytek mieszany): Jeśli auto służy celom firmowym i prywatnym, tylko 75% wydatków (paliwo, serwisy, opony) stanowi koszt podatkowy, który odliczysz od podatku. Ponadto przy użytku mieszanym odliczysz 50% VAT. Pełne 100% wymaga złożenia deklaracji VAT-26, prowadzenia szczegółowej ewidencji przebiegu pojazdu i całkowitego wykluczenia użytku prywatnego.
CIT estoński — auto i dom wspólnika pod lupą organu skarbowego
Ryczałt od dochodów spółek (estoński CIT) nie zna klasycznych kosztów uzyskania przychodów. Zamiast tego opodatkowaniu podlegają m.in. ukryte zyski i wydatki niezwiązane z działalnością gospodarczą.Wbrew często powielanym błędom, mieszane użytkowanie samochodu osobowego przez wspólnika bądź pracownika nie jest kwalifikowane jako ukryty zysk, lecz wprost jako wydatek niezwiązany z działalnością. Przepisy ustawy o CIT bezwzględnie nakazują zaliczyć dokładnie 50% wszelkich wydatków związanych z takim pojazdem (raty leasingowe, paliwo, naprawy, ubezpieczenia wraz z nieodliczonym podatkiem VAT) do podstawy opodatkowania estońskim CIT.
Zasada 50% jest sztywną regułą ustawową, która daje pewność prawną — organy skarbowe nie mogą domagać się ewidencji dla sankcjonowania tej stawki. Szczegółową ewidencję prowadzi się wyłącznie wtedy, gdy spółka chce udowodnić 100% użytku biznesowego, by zapłacić 0% podatku od tych wydatków.
Przykład liczbowy: Jeśli spółka na estońskim CIT finansuje auto spalinowe z roczną sumą rat leasingowych 36 000 zł i budżetem eksploatacyjnym 10 000 zł (razem 46 000 zł brutto), to podstawa opodatkowania ryczałtem z tytułu wydatków niezwiązanych z działalnością wyniesie równe 23 000 zł rocznie. Dla małego podatnika (stawka ryczałtu 10%) oznacza to dodatkowy podatek w wysokości 2 300 zł rocznie lub w przypadku pozostałych (stawka ryczałtu 20%) podatek w wysokości 4 600 zł rocznie.
W przypadku nieruchomości (mieszkania/domu) ryzyko jest jeszcze wyższe. Jeśli lokal jest wykorzystywany przez wspólnika na cele mieszane (prywatno-biznesowe), organy podatkowe – opierając się na braku analogicznych do aut, ryczałtowych wyłączeń 50% – próbują kwalifikować koszty takiego lokalu w 100% jako wydatki niezwiązane z działalnością lub jako ukryty zysk. Wymaga to od spółki niezwykle precyzyjnego i niepodważalnego dokumentowania celów stricte biznesowych przed fiskusem.
Skontaktuj się z Kancelarią Piskorek
Zanim wpiszesz dom lub auto do ewidencji środków trwałych — warto policzyć, czy to się opłaca i jakie ryzyka za tym stoją. Kancelaria Piskorek przeprowadzi audyt Twojej formy opodatkowania i wskaże bezpieczną ścieżkę. Zadzwoń: tel. 81 710 80 50 lub napisz na biuro@piskorektax.pl.Przypisy
- Interpretacja KIS z 5.05.2026 r., 0112-KDIL2-2.4011.178.2026.2.MG ↩
- Wyrok WSA w Gliwicach z 9.12.2025 r., I SA/Gl 46/25 ↩
- Ustawa z 7.11.2025 r. o zmianie ustawy o PIT oraz ustawy o CIT (Dz.U. 2025 poz. 1817) ↩
- Wyrok WSA w Gliwicach z 3.12.2025 r., I SA/Gl 738/25 ↩
- Wyrok WSA w Białymstoku z 11.03.2026 r., I SA/Bk 30/26 ↩
Zobacz też: Legalna optymalizacja podatkowa dla firm
Autor artykułu
