Fundacja rodzinna dla jednej nieruchomości albo jednej spółki - czy to się opłaca?

Fundacja rodzinna dla jednej nieruchomości lub spółki - dla kogo to rozwiązanie

Fundacja rodzinna kojarzy się z rozległym rodzinnym holdingiem z kilkoma spółkami i trzecim pokoleniem czekającym na sukcesję. W naszej praktyce coraz częściej pytają o nią właściciele jednej kamienicy albo jednej spółki z o.o., którzy chcą uniknąć podziału majątku między dzieci.

Ustawa nie stawia żadnego minimum co do liczby ani rodzaju aktywów - liczy się tylko cel: gromadzenie mienia i zarządzanie nim w interesie beneficjentów ^[1]. Możesz wnieść jedną nieruchomość albo jeden pakiet udziałów - przepisy tego nie ograniczają, więc fundacja rodzinna dla jednej nieruchomości jest równie legalna jak struktura z kilkunastoma spółkami.

Formalności są jednak takie same niezależnie od wielkości majątku: fundusz założycielski o wartości minimum 100 000 zł ^[1], akt notarialny, powołanie zarządu, a gdy liczba beneficjentów przekracza 25 osób - obowiązkowa rada nadzorcza ^[1]. Audyt sprawozdawczości przeprowadza się co najmniej raz na cztery lata, a w skład zespołu audytowego powołuje się m.in. biegłego rewidenta, doradcę podatkowego, adwokata lub radcę prawnego ^[1].

Te stałe koszty są identyczne dla fundacji z majątkiem 500 000 zł i 50 milionów złotych - i to one decydują o opłacalności struktury przy jednym, konkretnym aktywie.

Jedna nieruchomość w fundacji rodzinnej - kiedy ma to sens podatkowy

Najem i dzierżawa mienia to jedna z dozwolonych form działalności gospodarczej fundacji rodzinnej, więc wniesienie kamienicy czy magazynu i pobieranie czynszu nie budzi wątpliwości ^[1]. Dochód z takiej działalności jest na bieżąco zwolniony z CIT na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT - podatek pojawia się dopiero w momencie wypłaty świadczenia beneficjentowi.

Wtedy fundacja płaci 15% CIT od wartości przekazanego świadczenia na podstawie art. 24q ust. 1 ustawy o CIT ^[2]. Z kolei dla samych beneficjentów kluczowy jest stopień pokrewieństwa z fundatorem: osoby z tzw. zerowej grupy podatkowej (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo) korzystają z całkowitego zwolnienia z PIT (na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 157 ustawy o PIT). Osoby z I i II grupy podatkowej zapłacą 10% PIT, a osoby niespokrewnione – 15% PIT ^[3] (proporcjonalnie do majątku wniesionego przez danego fundatora).

Przykład ilustracyjny: właściciel kamienicy o wartości 3 mln zł, wynajmowanej za 200 000 zł czynszu rocznie, jako osoba prywatna ryzykuje, że po jego śmierci dzieci wejdą we współwłasność i zaczną się spory o sprzedaż budynku. Fundacja eliminuje ten problem, bo nieruchomość zostaje jednym, niepodzielnym majątkiem, a wypłacane dzieciom świadczenia z czynszu są dla nich zwolnione z PIT - przy czym stałe koszty obsługi fundacji stanowią niewielki ułamek rentowności takiego aktywa.

Jedna spółka jako jedyny majątek fundacji - pułapki i korzyści

Fundacja rodzinna może przystępować do spółek handlowych i uczestniczyć w nich jako wspólnik lub akcjonariusz - to jedna z dozwolonych form działalności wskazanych w ustawie ^[1]. W praktyce najczęściej oznacza to wniesienie do fundacji udziałów w jednoosobowej spółce z o.o. (np. z branży TLS), którą fundator budował przez lata.

Zanim do tego dojdzie, warto sprawdzić skutki podatkowe samego wniesienia majątku. Przekazanie udziałów spółki kapitałowej, jak również wniesienie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (ZCP) do fundacji rodzinnej jest neutralne podatkowo na gruncie PIT i CIT. Co więcej, wniesienie przedsiębiorstwa lub ZCP nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - co regularnie potwierdza Dyrektor KIS w wydawanych interpretacjach indywidualnych ^[4].

Największą pułapką jest jednak brak dywersyfikacji. Jeśli jedynym aktywem w fundacji są udziały w spółce transportowej, a rynek przewozów wejdzie w kryzys, wartość całego majątku fundacji spada razem z kondycją tej jednej spółki - fundacja nie chroni przed ryzykiem biznesowym samego podmiotu operacyjnego, tylko przed rozdrobnieniem własności. Realnie chroni sukcesję wtedy, gdy fundator chce zatrzymać kontrolę nad spółką w jednych rękach i uniknąć sytuacji, w której udziały dzielą się między spadkobierców niezainteresowanych dalszym zarządzaniem firmą.

Czy fundacja rodzinna dla jednego aktywa się opłaca? Praktyczne rekomendacje

Zanim podejmiesz decyzję, sprawdź te czynniki - decydują one o tym, czy fundacja rodzinna z jednym aktywem się opłaci, czy będzie generować nieuzasadnione obciążenia:

• Wartość aktywa - przy majątku poniżej kilkuset tysięcy złotych stałe koszty (np. audyt sprawozdawczości ^[1]) mogą pochłonąć realną korzyść ekonomiczną.

• Horyzont sukcesyjny - fundacja sprawdza się wtedy, gdy planujesz przekazanie majątku na kolejne pokolenia, a nie przy krótkoterminowej i jednorazowej transakcji.

• Liczba beneficjentów - gdy liczba beneficjentów przekroczy 25 osób, ustawa wymaga powołania rady nadzorczej, co podnosi koszty struktury ^[1].

• Cel główny: ochrona czy optymalizacja - jeśli Twoim priorytetem jest wyłącznie obniżenie opodatkowania, warto w pierwszej kolejności przeanalizować ryczałt od dochodów spółek (tzw. estoński CIT) albo klasyczną spółkę holdingową; fundacja ma najgłębszy sens, gdy kluczowa jest ochrona integralności i niepodzielności majątku.

• Podatkowy koszt wyjścia - rozwiązanie fundacji rodzinnej jest prawne możliwe (np. na podstawie odpowiednich zapisów w statucie ^[1]), jednak wydanie majątku fundatorowi lub beneficjentom przy jej likwidacji wiąże się z koniecznością zapłaty 15% CIT od wartości przekazywanego mienia.

Jeśli po tej liście nadal się wahasz, prawdopodobnie potrzebujesz najpierw prostszego rozwiązania - pisaliśmy o alternatywach w artykułach Fundacja rodzinna czy testament? oraz Fundacja rodzinna a zachowek - co musisz wiedzieć.

Skontaktuj się z Kancelarią Piskorek

Fundacja rodzinna dla jednego aktywa to decyzja, którą warto podjąć po konkretnej kalkulacji, nie po jednym artykule w internecie. Pomożemy Ci policzyć, czy koszty audytu, zarządu i notariusza zwrócą się w Twojej sytuacji, i przygotujemy statut szyty na miarę Twojej rodziny i majątku. Zadzwoń pod numer 81 710 80 50 albo napisz na biuro@piskorektax.pl - powiemy szczerze, czy fundacja rodzinna to rozwiązanie dla Ciebie, czy lepiej sprawdzi się testament albo spółka holdingowa.

Przypisy

1. art. 2, art. 5, art. 17, art. 62, art. 64, art. 79, art. 87 ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (Dz.U. z 2023 r. poz. 326) ↩
2. art. 6 ust. 1 pkt 25 oraz art. 24q ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2026 r. poz. 554 - tekst jednolity) ↩
3. Ministerstwo Finansów, Stawki podatkowe PIT, podatki.gov.pl, aktualizacja 15.12.2025 r. ↩
4. interpretacja KIS, 0111-KDIB3-1.4012.433.2026.3.AB ↩

Opublikowano: 29 lipca, 2026